För en djupare genomgång, se Qasa.
Andrahandsuthyrning är ett praktiskt sätt att generera extra inkomst från dina fastigheter, men utan rätt kunskap blir du snabbt stöt på juridiska hinder. Denna guide tar dig genom varje steg för att hyra ut lagligt och undvika kostnader.
Steg 1: Kontrollera ditt hyreskontrakt
Din första handling måste vara att läsa ditt eget hyreskontrakt noga. Många hyresgäster får inte hyra ut utan värdens tillåtelse – detta är ofta tydligt angivet i kontraktet. Om du hyr av en privat fastighetsägare kan de neka andrahandsuthyrning helt. Om du bor i en bostadsrätt regleras rätten av föreningens stadgar. Efterlysande av dessa dokument är obligatoriskt; att ignorera dem kan leda till vräkning och rättsliga påföljder.
Ring din hyresvärd eller bostadsrättsförening och fråga explicit: "Får jag hyra ut min bostad på andrahand?" Dokumentera svaret skriftligt via e-post för att ha bevis.
Steg 2: Skaffa skriftligt godkännande
Om hyresvärden eller föreningen tillåter uthyrning, be om ett skriftligt godkännande. Detta skydd dig själv och gör villkoren tydliga. Godkännandet bör specificera:
- Hur lång tid uthyrningen får vara
- Om det är helt eller delvis (rumsuthyrning)
- Om förbud mot underuthyrning till icke-euklidiska ändamål (affärsverksamhet, hotell)
Utan detta skriftliga dokument kan hyresvärden senare motsäga sig och göra anspråk på uthyrningsintäkterna.
Steg 3: Vaska andrahyresgästen noggrant
Innan du skriver kontrakt måste du granska andrahyresgästen. Ta referenser från tidigare hyresvärdar, verifiera arbetsgivar, kolla kreditvärdighet om möjligt. En felaktig hyresgäst kostar dig långt mer än tid i granskning.
Krav att ställa:
- Kopior av personnummer och ID-handlingar (kontrollera att de är giltiga)
- Senaste två lönebesked eller motsvarande inkomstbevis
- Skriftliga referenser från tidigare hyresvärdar
- Låt hyresgästen fylla ett enkelt ansökningsformulär med kontaktuppgifter och nödkontakt Läs vidare via Bostadsrätt.
Steg 4: Skriv ett juridiskt hyreskontrakt
Ett muntligt avtal är ingen garanti. Använd ett standardiserat hyreskontrakt anpassat för andrahandsuthyrning. Du kan hämta mallar från:
- Hyresvärdars förening (HVF) – kostnadsfritt för medlemmar
- Sveriges Hyresgästers Riksförbund (SHR) – erbjuder mallar
- Advokatbyråer med mallsamlingar
Kontraktet måste innehålla:
- Namn och personnummer på både du och andrahyresgästen
- Adress och vilka rum som är inkluderade
- Hyra, betalningsdag, förfallodatum
- Trygghetsavgift (vanligen 1-2 månadshyror)
- Besöks- och gästrätt
- Återgäldelse vid överflyttning
- Regler för underhåll och reparationer
- Uppsägningstider för båda parter
- Datum och underskrifter från båda parter
Steg 5: Lägg in trygghetsavgift på separat konto
Trygghetsavgiften måste på laglig väg förvaras på ett omärkligt konto. Det betyder att pengarna inte är dina privatmedel utan är skyddade för andrahyresgästen. Lägg pengarna på ett särskilt bankkonto märkt som "trygghetsavgift" eller motsvarande. Spara dokumentationen över detta.
Om andrahyresgästen bryter kontraktet eller förorsakar skador kan du göra avdrag från trygghetsavgiften – men måste dokumentera varje avdrag noggrant.
Juridiska krav att följa under uthyrningsperioden
Hyreshöjning: Du får inte höja hyran godtyckligt. Högsta möjliga höjning följer ofta indexklasuler i originalkontraktet. Ge två månaders varsel vid hyreshöjning.
Underhållsansvar: Du är ansvarig för större reparationer och underhåll av huset (värme, vatten, takläckor). Andrahyresgästen bör rapportera skador direkt till dig. Reagera snabbt – försummelse kan göra dig skadeståndsansvarig.
Strömavgifter: Om dessa inte är inräknade i hyran måste du vara helt tydlig om vem som betalar. Oklar fördelning orsakar ofta tvister.
Inspektion: Du har rätt att inspektera bostaden med två dagars varsel vid behov (reparationer, uppsägning). Missbruka inte denna rätt.
Praktisk checklista före överflyttning
- [ ] Hyresvärdens godkännande erhålls skriftligt
- [ ] Hyreskontrakt utskrivet och signerat av båda parter
- [ ] Trygghetsavgift mottagen och laglig förvarad
- [ ] Försäkring kontrollerad (många hyreshustörsäkringar täcker inte andrahandsuthyrning)
- [ ] Andrahyresgästen får en kopia av kontraktet
- [ ] Överflyttningsprotokoll avslutad (foton av bostadens skick)
- [ ] Viktiga kontaktuppgifter dokumenterade
Checklista för löpande uthyrning
- [ ] Hyra mottagen i tid varje månad
- [ ] Skadesanmälan hanterad omedelbar
- [ ] Årlig kommunikation med andrahyresgästen om ändringar
- [ ] Trygghetsavgift förvarad på separatt konto utan att röra den
- [ ] Försäkring aktuell och giltiga
Andrahandsuthyrning är lagligt och lönsamt när du följer dessa steg. Skynda inte processen – varje moment från godkännande till kontrakt skyddar både du och andrahyresgästen. Juridiska tvister om andrahandsuthyrning är både dyrbar och tidskrävande. Den tid du lägger ned på detta nu sparar dig hundra timmar senare. Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.
Steg 6: Förstå skattereglerna för andrahandsuthyrning
Många andrahyresvärdar glömmer bort att uthyrningsintäkten är skattepliktig. Om du tjänar pengar på att hyra ut din bostad måste du redovisa detta på deklarationen. Skatteverket klassificerar andrahandsuthyrning som inkomst av fastighet eller näringsverksamhet beroende på omfattningen.
För mindre omfattande uthyrning (en eller två rum, kortare perioder) klassificeras detta ofta som inkomst av fastighet. Du måste då rapportera:
- Bruttohyran (det totala hyresvärdet)
- Kostnader för drift (möbler, underhåll, försäkringar, städning)
- Nettoresultatet blir skattepliktigt Bakgrund finns i enligt Hyresgästföreningen.
Många andrahyresvärdar är överraskade när de realisererar att trygghetsavgiften inte är skattepliktig (den är andrahyresgästens, inte din), men hyresinkomsten är det. Dokumentera alla utgifter noggrant – detta minskar din skattebörda betydligt. Enligt statistik från Hyresgästernas riksförbund gör cirka 40 % av andrahyresvärdar felaktig eller ingen skatterapportering, vilket leder till efterskattning och påföljder.
Tvistlösning och ersättningsansvar
Trots att du följer alla regler kan konflikter uppstå. Om andrahyresgästen slutar betala hyra eller orsakar skador är det viktigt att veta vad du kan göra.
Vid utebliven hyra: Du kan ge andrahyresgästen ett skriftligt påminnelse med 7 dagars betalningsfrist. Sker inte betalning kan du säga upp kontraktet omedelbar (kontraktsenligt). Du kan inte själv vräka andrahyresgästen – en domstolsbeslut krävs. Detta tar ofta 2-3 månader, under vilken tiden hyran ofta inte betalas. Att ha juridisk hemförsäkring eller ett hyresvärdsförbund bakom dig kan spara tid och pengar här.
Vid sakskador: Använd trygghetsavgiften. Dokumentera skadorna med foton och kostnadsförslagen. Ge andrahyresgästen möjlighet att motsäga sig före du gör avdrag. Spara alla kvitton för reparationer.
Hyrestvister: Om andrahyresgästen hävdar att hyran är för hög eller villkoren är orättfärdiga kan tvisten eskalera. Många andrahyresvärdar lyckas lösa detta genom samtal – men skriftlig dokumentation från början förhindrar missförstånd.
En medlem i Hyresvärdarnas förening får ofta gratis eller rabatterad juridisk rådgivning vid tvister, vilket kan spara tusentals kronor. Mer detaljer i Skatteverkets vägledning.
Vanliga misstag som kostar pengar
Misstag 1 – Att inte spärra hemåt: Om andrahyresgästen bara bor i ett rum bör du spärra dörren till resten av bostaden eller ha klart överenskomna användarområden. Annars kan andrahyresgästen hävda rätt till hela bostaden.
Misstag 2 – Ingen möbleringsdokumentation: Om du möblerar bostaden måste du dokumentera vad som ingår i hyran. Utan detta kan andrahyresgästen ta med möbler eller anspråka ersättning.
Misstag 3 – Svart hyra: Att ta hand kontant utan kvitto är olagligt och skapar ingen bevisning vid tvister. Använd alltid banköverföring – det är både säkrare och juridiskt försvarbar.
Misstag 4 – Att ignorera inspektion: Om du inte inspekterar bostaden regelbundet märker du inte skador förrän det är för sent. Två inspektioner per år är rimligt.
När andrahandsuthyrning INTE är tillåtet
Vissa situationer förbjuder helt andrahandsuthyrning:
- Korttidsuthyrning (Airbnb-liknande) är ofta förbjuden enligt hyreslagen utan godkännande
- Affärsverksamhet från hemmet – hyresvärden kan neka detta
- Studentbostäder från SLL eller liknande organisationer – ofta helt förbjudet
- Allmänna bostadsbolag kan ha restriktiva regler
Innan du startar måste du veta var gränsen går för just din situation.
Läs vidare: Läs mer på Qasa.
👉 Qasa
