För en djupare genomgång, se besök hemsidan.
Att hyra ut en lägenhet är en lönsam investering, men kräver ordning och reda från dag ett. Denna guide tar dig igenom varje steg från förberedelse till att hitta rätt hyresgäst.
Juridiska förutsättningar
Innan du börjar annonsera måste du kontrollera ett par saker. Läs ditt hyresavtal eller bostadsrätsförening – många har regler kring underuthyrning eller omuthyrning. Vissa fastigheter kräver godkännande från fastighetsskötare eller bostadsrättsföreningen före du hyr ut. Kontakta aktiebolaget eller förvaltaren direkt, det tar 5–10 minuter och sparar dig besvär senare.
Skatteverket räknar hyresintäkter som inkomst. Du måste därför deklarera alla hyresintäkter, oavsett om du hyr ut hela lägenheten eller ett rum. Det är enkelt men obligatoriskt. Spara alla hyreskontrakt och betalningsöverföringar som dokumentation.
Förberedelse av lägenheten
En ren och välskött lägenhet attraherar kvalitativa hyresgäster och motiverar högre hyra.
Rensgöring och reparationer:
- Damma alla hörn, bytrå och fönsterkarmar
- Tvätta alla fönster inomhus
- Rengör kylskåp, frys och alla köksskåp inuti
- Kontrollera att alla dörrhandtag, lampor och strömbrytare fungerar
- Byt defekta glödlampor, tätningar och rostiga metalldelar
- Lacka eller måla över synliga skador på väggar eller golv
Luftning och luktbekämpning:
Öppna fönster under minst en timme dagen före visning. Dålig lukt är den vanligaste anledningen till att hyresgäster säger nej. Koka kaffe eller baka något enkelt – lukten av färskt kaffe förbättrar hemmakänslan märkbart.
Möblering och staging:
Om lägenheten är omöblerad, se till att det går att se möjligheterna. Ta bort gamla möbler och lapprisor. Om du hyr ut möblerat, välj möbler av god kvalitet – det motiverar högre hyra och attraherar hyrsgäster som uppskattar bekvämlighet.
Prissättning
Undersök hyrepriserna för likvärdiga lägenheter i Eskilstuna. Använd Booli, Blocket och Hemnet för att jämföra: storlek, läge, standard och faciliteter. En två-rumslägenhet nära centrum kostar mer än samma lägenhet långt från centrum.
Räkna in dessa kostnader i din hyra:
- Fastighetsavgift eller bostadsrättsavgift (om möjligt)
- Hemförsäkring
- Underhåll och möjliga reparationer (räkna med 10–15 procent av hyran årligen)
- Dina administrationskostnader för hyresgästbyte För kontext, se enligt Hyresgästföreningen.
Sätt inte hyran för högt – en tom lägenhet kostar mer än en lägenhet med en hyresgäst som betalar lite mindre. En realistisk hyra fyller lägenheten snabbt.
Skapa en effektiv annons
Din annons är försäljningsverktyget. En dålig annons missar kvalitativa hyresgäster.
Vad som måste vara med:
- Exakt adress eller stadsdel (t.ex. "Centrum Eskilstuna")
- Yta i kvadratmeter
- Antal rum och sovrum
- Hyra per månad
- Vad som är inkluderat (el, vatten, möbler, etc.)
- Tillgänglighet (när kan hyresgästen flytta in)
- Dina kontaktuppgifter och besöksformulär
Foton:
Ta minst 8–10 bilder: vardagsrum, sovrum, kök, badrum och hall från olika vinklar. Använd dagsljus och fotografera när lägenheten är ren. Avoid att ta bilder från lågt håll – de förvrider rummens storlek.
Skrivstil:
Skriv kort och faktuellt. "Ljus tvärumslägenhet med öppen kökslösning" är bättre än "En vacker lägenhet för människor som älskar att leva bra." Hyresgäster vill veta fakta, inte dina känslor.
Screening av hyresgäster
Inte alla som söker är lämpliga hyresgäster. Screening tar tid men sparar framtida problem.
Begär dessa dokument:
- Kopia av hyresgästens ID
- Senaste tre lönebeskeder eller ett intyg från arbetsgivaren
- Referenser från tidigare hyresvärdar (går ofta att ringa upp)
- Personlig redovisning: vad gör hyresgästen för arbete, hur länge bor denna på stället normalt
Röda flaggor:
- Hyresgästen kan inte visa inkomst motsvarande 3 gånger månadshydan
- Hyresgästen avbryter referenser innan du hinner ringa
- Hyresgästen vill flytta in omedelbar utan att se lägenheten
- Hyresgästen kan inte förklara varför denna lämnade senaste bostad
Bra tecken:
- Stabil anställning och rimlig inkomst
- Positiva referenser från tidigare hyresvärdar
- Hyresgästen ställer detaljerade frågor om lägenheten
- Hyresgästen är flexibel kring när denne kan flytta in
Hyresavtal och försäkringar
Använd ett standardiserat hyresavtal. Dina lokala mäklare eller fastighetsskötare kan ofta tillhandahålla ett. Obligatoriska delar:
- Båda parters namn och personnummer
- Lägenhetens adress och beskrivning
- Hyra och vad som är inkluderat
- Inträdesdag och avtalsperiod
- Regler för möblering, djur och gäster
- Uppsägningstid (minst en månad för båda parter) Läs vidare via uppgifter från Skatteverket.
En hyresgästförsäkring (cirka 100–200 kronor per månad) skyddar dig om hyresgästen inte betalar eller orsakar skador.
Checklist före flytt
En vecka innan hyresgästen anländer:
- ✓ Alla hyresbetalningar genomförda enligt avtal
- ✓ Kopior av avtal lagrat säkert
- ✓ Hyresgästen har mottagit nyckar eller kodlås-instruktioner
- ✓ Elmätare, värmemätare och vattenmätare avlästa – spara siffrorna
- ✓ Fotografier tagna av lägenheten från två vinkar (säkerhetssamling av befintligt skick)
Vid inflyttningen:
- Gå igenom lägenheten tillsammans
- Dokumentera redan existerande skador
- Visa hur värme, varmvatten och annan teknik fungerar
- Lämna en skriftlig instruktion för denna
Löpande administration
Spara all korrespondens. Förd ett register över hyrebetaling – när betalar hyresgästen, vilka felöverföringar förekommer? Detta är viktigt om tvister uppstår senare. Mer detaljer i Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.
För äldre hyresgäster kan du sakta öka hyran med inflation – vanligt är 1–2 procent årligen – men presentera detta skriftligt innan årets början.
Håll lägenheten i god skick genom regelbundna inspektioner (två gånger per år är rimligt). En väl underhållen lägenhet behåller sitt värde och sina hyresgäster längre.
Att hyra ut en lägenhet lyckas när du är organiserad från början. Dessa steg tar tid inledningsvis men sparar både pengar och stress på lång sikt.
Läs vidare: Lagenheteskilstunas rekommendationer.
