För en djupare genomgång, se Hemrek Support.
Varför hyresavtalet är ditt viktigaste dokument
Ett hyresavtal är din juridiska försäkring. Det definierar rättigheter, skyldigheter och kostnader—och utan klara avtal uppstår tvister om allt från depositum till hyreshöjningar. Många hyresgäster skriver under utan att läsa igenom dokumentet ordentligt. Det kan kosta dig både pengar och tid senare. Bakgrund finns i läs om Egendom.
Gå igenom avtalet tillsammans—steg för steg
Steg 1: Identifiera avtalstypen
Det finns två huvudtyper: allmänna hyresavtal och individuellt förhandlade avtal. Bostadsrätt har andra regler än förstagångsuthyrd bostadsrätt. Se efter om avtalet följer standardformulär från Hyresgästföreningen eller om det är anpassat. Detta påverkar vilka rättigheter du har.
Steg 2: Kontrollera personuppgifter och fastighet
Verifierade att namn, personnummer och fastighetsbeskrivning stämmer. Ett felaktigt namn eller adress kan göra avtalet ogiltigt eller skapa problem vid senare tvister. Dokumentera fastighetsbeskrivningen exakt som den anges i avtalet—det är viktigt om du senare behöver bevisa vad som omfattas.
Steg 3: Läs hyressumman och vad den inkluderar
Hyran bör brytas ned per månad. Kontrollera om värme, varmvatten, sophämtning och parkeringsplats redan är inkluderad eller tillkommer som tillägg. Många tvistar uppstår för att hyresgästen inte förstått vad som är inräknat. Fråga landlorden direkt om något är otydligt.
Steg 4: Undersök kostnadsdelningen
Om fastigheten har gemensamma kostnader (snöröjning, gräsklippning, fasadreparationer), ska dessa bäras av alla hyresgäster enligt avtalet. Se till att det framgår hur kostnader fördelats—rättvist eller per lägenhet. Vissa kostnader får landlorden inte skjuta på hyresgästen utan att det framgår avtalet.
Steg 5: Förstå reglerna om hyreshöjning
Avtalet ska ange hur hyran kan höjas. Är den bunden till KPI, eller kan den höjas fritt? Många avtal anger att höjning endast får ske vid förfallodatum, inte när som helst. Om avtalet inte säger något, gäller omkostnadsfördelningsprincipen—landlorden kan bara höja hyran om kostnaderna ökat.
Steg 6: Kontrollera depositum och säkerhet
Depositum ska återbetalas när du flyttar ut, minus eventuella skador eller uteblivna hyresverskningar. Avtalet måste ange hur depositum hanteras. I många avtal är depositumet två månaders hyra. Dokumentera lägenhetens skick redan vid inflyttning—tar foton av väggar, golv och inventarier.
Steg 7: Läs underhålls- och reparationsskyldigheter
Vem ansvarar för vad? Landlorden ska sköta större reparationer (tak, vägg, installationer). Du ansvarar normalt för små saker (lampor, toalettsits). Avtalet bör klargöra gränsen. En otydlig formulering kan leda till att du får fakturor för reparationer som landlorden borde betala.
Checklistor—använd dessa vid undertecknande
Innan du skriver under—kontrollera dessa punkter:
- ☐ Hyran är tydlig. Inget oklart om tillägg eller gemensamma kostnader.
- ☐ Hyreshöjningsreglerna är skriftliga och rimliga.
- ☐ Depositum är definierat. Jag vet hur mycket och när det återbetalas.
- ☐ Underhålls- och reparationsskyldigheter är klara.
- ☐ Avtalet är undertecknat av båda parter och daterat.
- ☐ Du har en kopia. Behåll den säker.
- ☐ Djur, hyresgäster och möbler är tillåtna enligt avtalet.
- ☐ Uppsägningstiden är rimlig (vanligtvis 1-3 månader).
- ☐ Avtalet säger något om vad som händer om hyra inte betalas.
Vid inflyttning—dokumentera lägenhetens skick:
- ☐ Fotografera alla rum i olika ljusförhållanden.
- ☐ Anteckna befintliga skador (sprickor, färgbortfall, fläckar).
- ☐ Testa alla installationer: strömbrytare, vattenkran, värme, ventilation.
- ☐ Begär ett "övertagningsprotokoll" från landlorden. Signera det båda.
- ☐ Bevara alla foton och dokument under hyrestiden.
Vid utflyttning—skydda ditt depositum:
- ☐ Rengör lägenheten helt. Ta foton av det rena tillståndet.
- ☐ Reparera alla skador du orsakat (spruckna fönsterrutor, väggmålning).
- ☐ Lämna lägenhetens nycklarna. Begär bekräftelse på detta.
- ☐ Skicka bildbevis på lägenhetens slutliga skick till landlorden.
- ☐ Kräv depositumåterbäring skriftligt med tidsfrist (en månad är normalt).
Kontrollera avtalet mot lagen
Okänd klausul? Fråga dig själv:
- Är jag skyldig att betala för något som normalt landlorden betalar?
- Kan landlorden höja hyran utan gräns eller när som helst?
- Kräver avtalet att jag accepterar skador vid inflyttning utan protest?
- Kan jag inte avsluta avtalet enligt normala uppsägningstider?
Om svaret på någon av dessa är ja, är klausulen troligen ogiltig eller måste omförhandlas. Lagstiftning skyddar hyresgäster från orättvisa villkor. Kontakta Hyresgästföreningen om du är osäker—de granskar avtal gratis för medlemmar.
Kommunikation efter undertecknande
Spara allt skriftligt. Alla avtal om ändringar, reparationer eller undantag bör bekräftas via mejl eller skriftligt från landlorden. Mündliga löften är svåra att bevisa senare. Om landlorden säger att något är okay att göra (måla, montera hyllor), fråga skriftligt för bekräftelse. Det tar en minut och sparar stort besvär senare.
Vid hyreshöjning måste landlorden underrätta dig skriftligt enligt tidsfristerna i avtalet. Motsätt dig inte utan grund, men läs förbättringsmeddelandet noggrant för att kontrollera att höjningen följer avtalet.
Slutligen: ett bra hyresavtal är inte en rättegång som väntar. Det är ett avtal mellan två parter som respekterar varandra. Läs, fråga, dokumentera—och du minskar riskerna dramatiskt. Din framtida själv kommer att tacka dig när ingen deposit-tvist uppstår vid utflyttningen.
Vanliga fällor som kostar hyresgäster pengar
Dolda kostnader är en av de största problemen. En studie från Hyresgästföreningen 2024 visade att 37% av hyresgäster blev överraskade av tilläggskostnader de inte räknat med. En lägenhet marknadsfördes med "hyra 8 000 kronor" men när avtalet låg fram framgick att sophämtning (400 kr), brygga-TV (200 kr) och "gemensamma utgifter" (800 kr) skulle tillkomma. Slutresultatet blev närmare 9 500 kronor—mycket mer än förväntat.
Läs sempre avtalet noga. Om något är otydligt, fråga skriftligt. Många hyresvärdar svarar inte på muntliga frågor senare, men kan då inte säga att de inte sagt något om det framgår av mejlkorrespondens.
Ej inräknad möblering är en annan fälla. Ett avtal säger att möbler "ingår" men specificerar inte vad. Är det bara soffa och säng, eller även köksinredning? Levereras möblerna i gott skick eller accepteras slitage? Vid utflyttning kan hyresvärden kräva pengar för "slitna möbler" om detta inte är tydligt från början. Fotografera all möblering när du flyttar in—det är ditt bevis om det senare ifrågasätts.
Hantera hyreshöjningar rätt
Hyreshöjningar följer strikta regler i Sverige. Enligt hyresrätten får hyran inte höjas utan gällande grund—kostnaderna måste faktiskt ha ökat. En vanlig regelöverträdelse är när hyresvärdar höjer hyran bara för att "marknaden tillåter det" eller utan att informera korrekt.
Om du får ett höjningsmeddelande:
- Kontrollera att tidsfristerna följs (vanligt är 3 månader varsel)
- Räkna själv: skulle kostnaderna väl motivera höjningen?
- Om höjningen verkar orimlig, motsätt dig skriftligt och motivera varför
- Vid oenighet kan Hyresgästföreningen medla—ofta gratis för medlemmar Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen).
År 2023 återställdes eller sänktes cirka 15% av alla hyreshöjningar efter medlemmarnas invändningar. Det lönar sig att läsa avtalet och reagera.
Mögelskador och bristande hygienstandarder
Ett ofta förbisett område är när hyresvärden inte håller lägenheten i hyggligt skick. Om det finns mögelskador, fuktproblem eller dålig ventilation är det hyresvärdens ansvar, inte ditt. Du kan inte tvingas acceptera detta. Mer detaljer i uppgifter från Hyresgästföreningen.
Dokumentera allt med foton och mejl till hyresvärden. Om problemet inte åtgärdas inom rimlig tid (två veckor för allvarliga problem), kan du:
- Kräva hyresnedsättning
- Själv reparera och dra av kostnaden från hyran (endast i extrema fall, men det är möjligt)
- I värsta fall säga upp avtalet utan uppsägningstid
När du vill avsluta avtalet tidigt
Ibland behöver du flytta innan avtalsperioden är slut. Ett hyresavtal är bindande, men det finns vägar ut:
Ömsesidig överenskommelse: Oftast kan du förhandla med hyresvärden om att få lämna tidigare mot en ersättning. Det är mer framgångsrikt än många tror.
Överlåtelse: I många avtal kan du söka tillåtelse att låta någon annan ta över avtalet. Hyresvärden kan inte vägra utan gällande grund.
Väsentlig försämring: Om lägenhetens standard sjunker väsentligt (stora reparationer, värmebortfall, etc.) kan du säga upp avtalet med kort tid.
Läs aldrig bara uppsägningstiderna i avtalet—ta kontakt med hyresvärden och förklara situationen. Det är ofta mer flexibelt än avtalet antyder.
Läs vidare: klicka här för detaljer.
