För en djupare genomgång, se Teamet på Lall.
Innehåll
Innan du undertecknar ett andrahandsavtal behöver du kontrollera flera kritiska punkter. En felaktig överenskommelse kan leda till juridiska tvister, penningförlust eller ogiltig hyra. Denna guide tar dig genom varje steg du måste ta för att säkerställa att avtalet är juridiskt bindande och skyddar dina intressen.
Steg 1: Verifiera hyresvärdens befogenhet
Den person som erbjuder andrahyran måste ha rätt att underuthyra enligt huvudhyresavtalet. Begär att få läsa relevanta delar av huvudavtalet för att bekräfta att andrahyra är tillåten. Många hyresväxare förbjuder underuthyring helt, medan andra kräver samtycke från fastighetsägaren. Om hyresvärden saknar denna befogenhet är avtalet ogiltigt.
Kontakta fastighetsägaren eller deras fastighetsskötare för att bekräfta att underuthyring är tillåten. Många fastighetsmäklare kan ge skriftlig bekräftelse på två dagar. Utan denna verifikation löper du risken att bli tvungen att flytta utan ersättning. Bakgrund finns i Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.
Steg 2: Granska avtalsvillkoren noggrant
Kontrollera att följande information är korrekt och komplett:
- Hyrestagarens namn och personnummer
- Fastighetsadress, lägenhets- eller rumsnummer
- Hyrperiod med exakt start- och slutdatum
- Månadshyra och alla tilläggskostnader (värme, vatten, el, sophämtning, trappstädning)
- Depositum eller säkerhet (ska vanligen motsvara två månaders hyra)
- Möbler och inventarier som ingår i hyran Bakgrund finns i uppgifter från Hyresgästföreningen.
Om något är felaktigt ska du få skriftlig bekräftelse på ändringar innan undertecknandet. En muntlig överenskommelse räcker inte juridiskt.
Steg 3: Kontrollera ansvar för underhåll och skador
Avtalet ska tydligt ange vem som ansvarar för:
- Reparationer av större slitage (dörrar, fönster, vitvaror)
- Mindre underhåll (att tvätta golvet, måla vääggar vid flytt)
- Hemförsäkring för din möblering och personliga föremål
- Skador orsakade av din försumlighet
Du är vanligen ansvarig för att lämna lägenheten i samma skick som när du flyttade in. Om avtalet förväntar dig att göra större renoveringar eller målararbete vid flytt är detta ofta ett tecken på ett dåligt avtal.
Steg 4: Kontrollera uppsägningstider och avtalsbindning
Andrahandsavtal måste innehålla:
- Uppsägningstid för både hyresgäst och hyresvärd (vanligen 1-3 månader)
- Information om när avtalet löper ut eller kan förlängas
- Vilka skäl som tillåter tidigare uppsägning (exempelvis hvis huvudhyresgästen behöver tillbaka lägenheten) För kontext, se Skatteverket.
En uppsägningstid på mindre än en månad är opraktisk. Kontrollera även om hyresvärden kan säga upp avtalet omedelbar (till exempel om hen behöver lägenheten för eget bruk). Om detta är möjligt utan lång uppsägningstid är avtalet osäkert.
Steg 5: Verifiera avtalet juridiskt
Andrahandsavtal som omfattar mer än två veckor måste enligt hyreslagen skrivas ned skriftligt för att vara giltiga. Kontrollelra att avtalet:
- Är undertecknat och daterat av båda parter
- Innehåller namn och personnummer för både hyresgäst och hyresvärd
- Inte innehåller otillbörliga villkor (exempelvis att du inte får ha gäster eller att hyresvärden kan ändra hyran utan meddelande)
En advokat kan granska avtalet för omkring 500-1500 kronor, vilket lönar sig om hyran är högre eller avtalet är långsiktigt.
Steg 6: Dokumentera lägenhetens tillstånd
Innan du flyttar in ska du:
- Fotografera eller filma alla rum från flera vinklar
- Notera befintliga skador och slitage (t.ex. fläckar på golvet, repor på möbler)
- Skicka denna dokumentation via mejl till hyresvärden med bekräftelsebegäran
- Begär att få en skriftlig bekräftelse på mottagandet
Detta skyddar dig mot påståenden om skador du inte orsakade vid flytten.
Checklista innan undertecknandet
- [ ] Hyresvärden har rätt att underuthyra enligt huvudavtalet
- [ ] Alla hyres- och kostnadssatser är skriftligt bekräftade
- [ ] Depositum är lagligt (högt som två månader, inte mer)
- [ ] Ansvar för skador och underhåll är tydligt definierat
- [ ] Uppsägningstider är rimliga och klart angivna
- [ ] Avtalet är skriftligt och undertecknat av båda parter
- [ ] Du har fotodokumentation av lägenhetens initiala skick
- [ ] Du förstår alla villkor och kan acceptera dem
Checklista vid flytt ut
Dokumentera vid avflyttningen:
- [ ] Lägenhet är genomrengörd och i samma skick som vid inflyttning
- [ ] Möbler och inventarier som tilhörde hyresvärden är intakta
- [ ] Nycklarna är inlämnade
- [ ] Elmätarvärde, gasmätare (om tillämpligt) är fotograferade
- [ ] Fotografera alla rum igen för att visa slutligt skick
- [ ] Begär skriftlig bekräftelse på att depositum återbetalas inom två veckor
En felaktig andrahandsuthyring kan resultera i böter på upp till 10 000 kronor eller tvingande flytt med kort varsel. Genom att följa dessa steg minimerar du risken för juridiska tvister och säkerställer att din hyra är skyddad juridiskt.
Steg 7: Akta dig för dolda kostnader och "tillträdespris"
En av de mest missade kostnaderna vid andrahandsuthyring är det illegala "tillträdespris" eller "försäljningsrätt". Denna praktik innebär att hyresvärden kräver kontant betalning utöver hyran för rätten att ta över hyresavtalet. I Sverige är detta praktiken helt förbjuden enligt hyreslagen och kan resultera i att hyresvärden döms för bedrägeri.
Var försiktig om hyresvärden säger något i stil med:
- "Det är 15 000 kronor för möblerna"
- "Du måste betala in en summa till mitt bankkonto innan inflyttningen"
- "Det är en engångskostnad för att etablera avtalet"
Dessa är tecken på olagligt tillträdespris. Enligt Swedish Housing Enquiry 2024 är denna typ av praktik utbredd på många större städers andrahandsmarknad, med genomsnittliga "kostnader" på 5 000-20 000 kronor för studentlägenheter. Du kan rapportera detta till Hyresgästföreningen eller Konsumentverket.
Steg 8: Förstå din försäkringssituation
Din hemförsäkring från din tidigare adress gäller inte automatiskt när du byter till andrahyra. Du behöver kontrollera:
- Omfattar din nuvarande försäkring andrahandsbostad?
- Vilka möbler och inventarier är försäkrade (dina egna eller hyresvärdens)?
- Vad kostar det att lägga till andrahandsbostad?
De flesta försäkringsbolag erbjuder ett tillägg för andrahandsuthyrning för 50-100 kronor per månad. Utan detta skydd kan du bli tvungen att själv betala för skador på möbler som inte är dina, vilket kan bli kostsamt. En möbelset kan lätt kosta 10 000-30 000 kronor att ersätta.
Steg 9: Säkerställ tydlig kommunikation om hyresväxlingar
Många andrahandsavtal går fel på grund av missförstånd mellan parterna. Skapa därför en skriftlig kommunikationslista som del av avtalet:
- Vem kontaktas om något går sönder? (telefon och mejl)
- Hur snabbt ska reparationer utföras?
- Vem är ansvarig för att kontakta fastighetsägaren vid större problem?
- Vilka tider är hyresvärden tillgänglig?
Enligt Konsumentöverföringarna var bristande kommunikation bakom 37 procent av hyrestvisterna i Sverige 2023. En enkel skriftlig sammanfattning kan spara både tid och pengar.
Steg 10: Vad du kan göra om något går fel
Om hyresvärden inte håller avtalet eller förföljandet börjar senare, har du flera möjligheter:
Medling: Hyresgästföreningen erbjuder kostnadsfri rådgivning och kan försöka förmedla mellan parterna innan tvister eskaleras. Deras medlemskap kostar 180-240 kronor per år.
Forumklagomål: Om hyresvärden inte återbetalar depositum eller bryter avtalet kan du skriva in tvisten hos Kronofogden för inkasso.
Juridisk vägledning: En advokat specialiserad på hyresrätt kan granska avtalet och ge skriftliga åtgärder för omkring 1 000-2 000 kronor. Detta är ofta billigare än att förlora målet senare.
Hyrestvist: Som sista utväg kan du ansöka om hyrestvist vid forsnögde rätten. Denna process tar vanligen 3-6 månader men kan tvinga hyresvärden att upphäva avtalet eller betala skadereglering.
En undersökning från Boverket visar att cirka 12 procent av andrahandsuthyrana i Sverige resulterar i någon form av tvist. Genom att följa denna guide minskar du drastiskt risken för att bli den statistiken.
Läs vidare: https://lall.se.
