För en djupare genomgång, se Teamet på Lagenhetuppsala.
Din hyreskontrakt-checklista: Vad du måste kontrollera innan du signerar
Många som är på väg att flytta fokuserar på ansökan, men glömmer bort det viktigaste — att faktiskt läsa och förstå hyresavtalet innan de signerar. En felaktig klausul kan kosta dig hundratusentals kronor eller leda till uthyraren kan säga upp dig på grund av en regel du inte kände till. Här är steg-för-steg-guiden för vad du absolut måste kontrollera. För kontext, se Hyresgästföreningens vägledning.
Steg 1: Grunda informationen — personen och fastigheten
Innan du dyk ner i små tryck, kontrollera att denna information är rätt:
Checklist:
- Är ditt namn och personnummer korrekt stavat?
- Är fastighetsadressen helt korrekt, inklusive lägenhetsnummer eller dörr?
- Är hyresvärdens namn och personnummer (eller organisationsnummer) rätt?
- Är andrahandshyresvärden korrekt namngiven om du hyr av någon som själv hyr av fastighetsägaren?
En stavfel här kan senare bli juridiskt problematiskt. Om adressen är fel kan kontraktet sägas vara otydligt och därför ogiltig. Många tvister startar här. Bakgrund finns i läs om Ulf Kristersson.
Steg 2: Hyrans storlek och betalningsvillkor
Hyran är ofta det första du tittar på, men det finns detaljer här som många missar:
Checklist:
- Vilken summa är hyran, och från vilken dag gäller den?
- Är betalningsfrekvensen tydlig (månatlig, två gånger per månad)?
- Till vilket bankkonto eller via vilken betalningsmetod ska du betala?
- Är det någon indexering eller höjningsklausul inskriven? Om ja, på vilken grund och hur ofta?
- Är det någon startavgift, depositum eller säkerhet angiven? (Om ja, se steg 4.)
- Vad ingår i hyran — el, värme, vatten, hemåde, trappbelysning?
Många kontrakt innehåller automatiska höjningar kopplade till prisindex. En höjning på 5–8 procent per år är inte ovanligt. Vet du detta när du skriver under? Dokumentera det skriftligt för framtida referens.
Steg 3: Lägenhetens standard och skick
Här handlar det om vad du faktiskt får för pengarna och vilket skick den ska vara i:
Checklist:
- Är lägenhetens storlek (kvadratmeter) angiven och är den korrekt?
- Vilka rum ingår — sovrum, vardagsrum, kök, badrum?
- Är inventarier listade? (Möbler, spisar, kyl, tvättmaskin?)
- Är lägenhetens initiala skick beskrivet — vilka brister eller skador finns redan?
- Är det bilder eller fotodokumentation bifogat?
Brister eller gamla möbler som inte är listade när du flyttar in kommer att anses vara ditt ansvar senare. Om ett fönster redan är bruten när du flyttar in, och det inte är dokumenterat, kan hyresvärden senare häva dig för att ha skada på fastigheten. Fotografera därför lägenhetens skick själv vid inflyttning.
Steg 4: Depositum och säkerhet
Ett depositum är inte rent. Det är en säkerhet för hyresvärden, och många tvister uppstår här:
Checklist:
- Är depositumbeloppet angiven och rimlig (oftast 1–3 månaders hyra)?
- Var bevaras depesitumen under kontraktperioden?
- Vilka villkor gäller för när det förloras eller förverkas (skador, uthyrning, osv)?
- Är det angivet att ränta ska betalas på depositumen under perioden? (Det är inte lagkrav, men kan vara en förhandlingsfråga.)
- Är det tydligt när och hur depositumen återbetalas när du flyttar ut?
Svart depositum — pengar under bordet utan kvitto — ger dig noll skydd. Insistera på en schabloniserad överenskommelse.
Steg 5: Hyresvärdens rättigheter och dina skyldigheter
Här är klausulerna som ofta skapar problem:
Checklist:
- Får hyresvärden rätt att komma in utan förvarning eller behövs det minst 48 timmar varsel?
- Under vilka omständigheter kan hyresvärden komma in (inspektioner, reparationer, visningar)?
- Är du skyldig att delta i gemensam städning eller underhållsdag?
- Kan hyresvärden höja hyran när han vill, eller finns det bindningstid?
- Vilka möbler eller renoveringar får du göra utan tillstånd?
- Är husdjur tillåtna, eller är de förbjudna helt?
Många kontrakt innehåller mycket strikta klausuler som aldrig skulle hålla juridiskt, men som skapar onödiga konflikter. Till exempel kan en hyresvärd inte helt förbjuda att hänga upp tavlor — det är normal möbleringsrätt.
Steg 6: Sägningstid och avtalsperiod
Dit gäller både för dig och hyresvärden:
Checklist:
- Är avtalet tidsbestämt eller obestämt?
- Vad är sägningstiden för dig (oftast 3 månader)?
- Vad är sägningstiden för hyresvärden (ofta kortare, 1–2 månader)?
- Är det olika sägningstider beroende på vem som säger upp?
- Är det några villkor för att hyresvärden kan säga upp utan att du gjort något fel?
I Sverige kan en hyresvärd oftast inte säga upp dig utan särskild anledning (det kallas för uppsägningsförbud). Men vissa större renoveringar eller rivning kan ge honom rätt. Läs detta mycket noga.
Steg 7: Reparationer och underhåll
Vad är ditt ansvar och vad är hyresvärdens?
Checklist:
- Vilka reparationer är hyresvärdens ansvar (fasad, stort)?
- Vilka är dina (små, inre)?
- Vem betalar för vatten-, el- och värmeslösa?
- Är det någon klausul om "normal slitage"?
- Vad gäller för små reparationer — får du reparera själv och dra från hyran?
Många hyresvärdar försöker få hyresgästen att betala för allt möjligt. Men stora reparationer är alltid hyresvärdens ansvar. Om ett fönster går sönder är det hans ansvar (om det inte är ditt eget vållande).
Steg 8: Hur kontraktet avslutas
Vad händer när du flyttar ut?
Checklist:
- Måste du göra en slutbesiktning tillsammans med hyresvärden?
- Vilka städkrav finns (professionell städning eller bara vanlig)?
- Hur många dagar efter flytt måste depesitumen återbetalas?
- Vad gäller om det finns skador — hur bestäms ansvaret?
En vanlig fälla är att hyresvärden kräver dyr professionell städning. Ofta räcker normal dammsugning och tvätt. Fråga i förväg. För kontext, se Jordabalken (Riksdagen)s vägledning.
Avslutande checklist innan du signerar
- Läs kontraktet två gånger, helst med en vän.
- Spara en egen kopia för dina poster.
- Om något är otydligt eller skumt, fråga eller förhandla innan du signerar.
- Om hyresvärden vägrar att förtydliga något, är det en varningsflagga.
- Signera inte något online utan att du faktiskt läst det själv.
En hyreskontrakt är ett juridiskt bindande dokument. Det är inte hövligt att läsa det grundligt — det är nödvändigt. Tjugo minuter med denna checklista kan spara dig för månader av framtida problem.
Läs vidare: Läs mer på Lagenhetuppsala.
